정당별 대선 후보 경선이 한창 진행 중인 현재, 대장동 개발 특혜 의혹이 연일 논란이다. 이재명 경기지사가 성남시장으로 재직 중이던 2015년 당시, 성남시가 대장동 일대를 개발할 때 화천대유자산관리(이하 화천대유)와 천화동인 1~7호가 특혜를 받았다는 것이다. 이들의 총 자본금은 3억 5천만 원에 불과했는데, 지난 6년간 대장동 개발로 받은 배당금이 무려 4천억 원, 분양 수익은 2300억 원에 이른다.

 

이 지사는 지난 8월 3일 제3차 정책공약 발표를 통해 ‘부동산으로 돈 못 벌게 하겠다’는 문재인 대통령의 말에 공감한다고 말했다. 그렇다면 대장동 사태는 무엇이란 말인가?

 

이 지사는 본인 스스로 대장동 개발 사업의 설계자를 자임하고 이를 치적으로 내세우면서도, 특혜에 대해서는 본인은 몰랐고 아무 잘못도 없다는 입장을 취하고 있다. 사업의 설계자가 민간이 이익을 독식할 수 있는 가능성을 인지하지 못했다는 주장도 믿기 어려울뿐더러, 자신이 책임질 바는 없다는 뻔뻔한 모습은 놀랍기까지 하다. 이런 무책임한 인물이 위기의 시대에 대통령이 되겠다는 현실을 좌시해서는 안 된다. 이번 의혹에 대한 제대로 된 조사와 그에 따른 책임을 묻는 게 시급한 이유다.

 

 

 

대장동은 성남시 판교 남쪽에 위치한 지역으로, 분당과 판교가 개발되며 마지막 노른자위 땅으로 불렸다. 이전부터 공영이나 민간 주도로 대장동 개발이 시도됐음에도 계속 좌초됐으나, 2015년 이재명 당시 성남시장이 민관 합동 방식으로 개발 사업을 추진했다. 2015년 개발 사업 공모 이후 하나은행 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐고, 이후 성남도시개발공사와 하나은행 컨소시엄이 출자하여 특수목적법인 성남의뜰을 설립했다. 성남의뜰의 자산관리 회사가 바로 현재 논란의 중심 중 하나인 화천대유다.

 

성남의뜰의 납입자본금은 50억 원(우선주 46억 5천만 5천 원, 보통주 3억 4999만 5천 원)이다. 우선주의 경우 성남도시개발공사 53.76%, 하나은행 15.06%, 국민은행 8.6%, 기업은행 8.6%의 지분으로, 보통주 약 7%는 SK증권 6%, 화천대유 1%의 지분으로 구성됐다. 그리고 SK증권이 보유한 6% 지분의 실제 소유주는 SK증권에 투자를 위탁한 천화동인 1~7호이다. 천화동인 소유자의 면면을 확인해보면 화천대유의 소유주인 김만배 씨와 그의 가족들 및 지인이 1~3호와 7호의 소유주이고, 과거 대장동 개발 관련 불법 로비 혐의로 재판을 받은 남욱 변호사와 그 지인들이 4~6호의 소유주이다.

 

 

가장 큰 논란은 7%의 지분을 가진 화천대유와 SK증권 신탁자(천화동인 1~7호)가 성남의뜰로부터 3년 동안 4040억 원(각각 577억, 3463억)의 배당을 받은 것이다. 계약 당시 일종 우선주주였던 성남도시개발공사는 배당금 1822억 원을 포함해 개발이익 5503억 원을 보장받기로 했고, 2018년에 1822억 원의 배당금을 모두 받았다. 이종 우선주주였던 하나은행 등은 사업연도별로 지분 투자금에 연 25%의 이자를 받고, 보통주를 보유한 화천대유와 SK증권은 일종과 이종 우선주주 배당 뒤 남는 금액 전액을 배당받는 수익 구조였다. 이와 별개로 화천대유는 대장지구 15개 블록(공동주택 12개, 연립주택 3개) 가운데 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개)을 직접 시행해 2300억 원대의 분양 수익을 올렸다.

 

결국 민관 합동 방식의 개발에도 불구하고 결과적으로 대부분의 이익을 민간이 가져갈 수 있었던 수익구조가 문제의 핵심이다. 이재명 지사 등은 성남시에 우선적으로 일정 수익을 보장해주고, 나머지는 민간이 위험을 안고 모험을 해서 얻어낸 정당한 이익이라고 주장한다. 유동규는 “당시엔 시행사 수익이 1700억 원 정도 예상되던 상황”이라는 입장을 표명했다. 하지만 대장동 개발 사업은 애초에 높은 이익이 기대될 수밖에 없었는데, 자세한 내용은 후술하겠다.

 

 

이런 상식 밖의 수익구조는 어떻게 만들어질 수 있었는가? 문제가 있는 수익구조의 설계자로 지목받고 있는 인물이 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장이다. 유 씨는 부임 직후 전략사업팀을 신설해 민간업자 공모, 심사, 수익 배분 등 대장동 개발 사업의 주요 업무 전반을 담당했다. 당시에 이미 성남도시개발공사 내부에서 “민간 기업을 통제할 장치가 필요하다. 민간기업이 이익을 독식할 수 있다”는 경고가 나오는 등 공공과 민간 기업 사이의 비정상적인 이익 배분 구조에 대한 문제 제기가 있었으나, 유 씨가 이를 묵살했다는 주장이 나오기도 했다. 현재 유 씨는 민간 사업자에 개발 이익을 몰아주는 수익 구조를 설계한 대가로 화천대유 등으로부터 8억 원 대의 돈을 받은 혐의로 지난 10월 3일 구속된 상태이다. 이외에도 천화동인 5호 소유주 정영학 회계사가 검찰에 제출한 녹취록에 대장동 수익 중 700억 원을 유 씨에게 배분한다는 정황이 포착되기도 했다.

 

 

대장동 개발 특혜 의혹과 관련하여 핵심 인물로 꼽히는 사람은 유동규, 김만배, 남욱 세 사람이다. 유 씨는 민간이 상식 밖의 수익구조를 가져갈 수 있도록 사업을 설계한 장본인이며, 김 씨와 남 씨는 적극적인 로비를 통해 대장동 개발 특혜를 받아 엄청난 수익을 챙겼다.

 

현재 유 씨는 업무상 배임 등의 혐의로 조사받고 있는데, 이재명 지사는 이를 유 씨 개인의 일탈로 치부하고 있다. 그럴 뿐만 아니라 이번 대장동 개발 특혜가 국민의힘(곽상도 의원 아들의 화천대유 근무 이력과 퇴직금 50억 원 수령)과 토건 세력의 유착으로 인한 문제이며, 자신은 책임이 없다고 주장한다. 19일 민주당 대선 경선 후보 토론회에서는 “제가 부정을 하거나 단 1원이라도 부당한 이익을 취했다면 후보 사퇴하고 공직을 사퇴하도록 하겠다. 전혀 사실이 아니다”라고 얘기했다.

 

하지만 이 지사 역시 이번 특혜 의혹에서 자유로울 수 없다. 이 지사는 지난 9월 14일 대장동 개발 특혜 의혹을 해명하는 기자회견에서 사업의 설계를 본인이 했다고 스스로 밝혔다. 이 지사는 “민간개발 특혜사업을 막고 5503억 원을 시민 이익으로 환수한 모범적 공익사업”이라고 반박하며, 대장동 개발 사업을 자신의 치적으로 얘기하기도 했다. 이 지사 주장대로 본인 스스로가 설계자이고, 자신의 치적으로 삼는 사업에서 일반 상식으로 이해할 수 없는 막대한 수익이 특정 민간에 배당됐다. 이번 특혜 의혹에서 이재명 지사의 연관 가능성을 따지고 그에 대한 책임을 묻는 것은 당연한 논리적 귀결이다. 그런데도 자신이 직접 설계한 사업에 제기된 의혹에 잡아떼기로 일관하고 있는 이 지사가 과연 대통령으로서 막중한 책임감을 갖고 국정을 운영하기에 적합한 인물인지 의문이 들 수밖에 없다.

 

 

 

 

대장동 개발 사업의 막대한 이익에 대한 이재명 지사와 화천대유의 기본적인 입장은 하이 리스크 하이 리턴으로 요약된다. 민간이 위험부담을 감수했으니 그 이익 또한 정당하다는 논리다. 도시개발사업에서 대표적인 리스크로는 토지 보상 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크가 존재한다. 하지만 사업계획서들을 보면 토지 보상과 각종 인허가는 성남도시개발공사가 지원·분담한다고 명시돼 있다. 실제로 공모 당시 참여했던 3개 컨소시엄 모두 대장동 개발 사업을 사업성이 좋고 리스크가 낮다고 평가하며 높은 수익률을 전망했다.

 

대장동 개발은 공영개발로 도시개발법과 토지 보상법에 따라 주민의 동의 없이도 토지의 강제수용이 가능했기 때문에 토지 보상 리스크가 낮았다. 또 성남도시개발공사가 사업 주체인 상황에서 인허가 리스크 역시 크지 않았고, 공모에 참여했던 컨소시엄들도 인허가 리스크가 낮아 높은 수익성이 보장된다고 평가했다. 산업은행 컨소시엄은 “성남도시개발공사에서 토지 보상 대행 및 관련 인허가 업무 지원을 해 인허가 리스크 최소화가 가능하다”고 평가하면서 “인허가 리스크와 토지 보상 리스크의 적극적 분담주체는 공공 출자자”라고 했다. 판교 남쪽에 위치한 대장동의 입지를 생각했을 때, 분양 리스크 역시 낮을 것으로 충분히 전망할 수 있었다.

 

이와 연관된 것이 당시로써는 예상치 못한 부동산 경기 호황으로 인해 리스크를 감수했던 민간이 막대한 이익을 얻을 수 있었다는 주장이다. 이재명 캠프가 배포한 ‘대장동 개발사업 Q&A’는 ‘현재 민간사업자가 예기치 않은 부동산 가격 폭등으로 큰 수익을 올린 것은 결과론적인 겁니다. 2015년 공모와 계약 당시에는 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않았어요. 부동산 가격이 2배가량 폭등하다 보니 덩달아 민간사업자의 이익이 커진 것뿐입니다.’라고 설명한다.

 

하지만 2015년 부동산 경기가 좋지 않았다는 주장은 사실이 아니다. 한국부동산원에 따르면 대장동 인근 성남시 분당구 주택종합 매매가격 연간 변동률은 2012년 -8.41% 2013년 -1.48%를 기록했으나, 2014년 3.13% 2015년 3.29%를 기록하면서 꾸준한 상승 추세에 있었다. 예상치 못한 부동산 가격 폭등으로 수익이 대폭 증대된 점을 고려하더라도, 이미 성남도시개발공사 내부에서부터 민간의 이익 독식을 통제할 장치가 필요하다는 제기를 묵살한 채 사업을 설계하여 현재와 같은 상황을 자초한 것은 이해하기 어렵다.

 

 

이재명 지사는 대장동 개발 사업을 “5503억 원의 개발 이익을 성남시 세수로 환수한 단군 이래 최대 규모 공익환수사업”으로 평가하며 본인의 치적으로 내세웠다. 하지만 도시 개발 전문가들은 이재명 지사가 사업에 불가피하게 들어가는 비용을 이익으로 호도하고 있다고 지적했다. ‘대장동 개발사업 Q&A’에서 공개한 성남시가 환수한 개발 이익 5503억 원의 명세를 살펴보면 다음과 같다. 제1공단 공원 조성비 2561억, 임대주택 부지 사업배당이익 1822억, 제1공단 지하주차장 400면 200억, 대장동 인근 배후시설(북측터널·대장IC 확장·배수지) 920억, 총합 5503억.

 

이 지사가 주장하는 5503억 환수가 전부 현금 환수인 것은 아니다. 또 공원, 터널과 같은 사회기반시설 조성은 민간 사업자가 낀 개발 사업에서는 대부분 기부채납 형태로 지어주는 것이다. 이는 개발에 따른 당연한 절차다. 이재명 지사 자신도 “성남시 대신 사업자가 직접 책임지고 비용을 들여 공원 및 터널을 조성하는 것을 사업자 공고 당시부터 공모 조건으로 명시해 확약을 받았다”고 말하기도 했다. 그렇기에 이를 공익환수라고 하는 것이 적절한지는 쟁점이다. 이충상 경북대 로스쿨 교수는 “대장동에서 이익을 환수해 공원과 터널 등으로 시민에게 돌려줬다고 주장하는데, 이는 ‘이익’이 아니라 도시 개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용’에 속한다”며 “이를 마치 이익으로 환수해 다시 투자했다는 것은 국민들을 속이는 기망적 행태”라고 비판했다.

 

나아가 대장동 개발 사업이 공익환수사업이라는 주장 자체가 근본적으로 잘못됐다. 공공이 강제수용권 등을 활용하여 민간에 특혜를 주고 부당한 이득을 취한 것을 개발이익 환수라고 얘기하는 것은 어불성설이다. 경실련은 성명을 통해 ‘오히려 인허가권자인 성남시가 부정부패를 차단하기보다는 특혜이익의 지원자 역할을 수행하였고, 부당한 이득을 개발이익 환수로 포장하는 것도 동의할 수 없다. 강제수용권을 국민의 주거 안정이 아닌 개발이익을 위한 장사수단으로 남용하고 그 이득을 민간개발업자와 나누는 것은 결코 공공의 역할이 아니’라고 비판했다.

 

 

 

이재명 지사는 특혜 의혹에 대해 어떠한 본질적인 답변도 못하고 있다. 그저 지속해서 대장동 개발 특혜 의혹에 대한 말을 바꾸며 혼란을 가중할 뿐이다. 10월 1일에는 ‘유 전 본부장의 연루가 확인되면 정치적인 책임을 진다고 했는데 어떤 의미냐’는 질문에 “나와 전혀 관계없는 모르는 일이라고 할 수는 없고 관리자로서의 책임을 이야기하는 것”이라고 밝혔다. 하지만 10월 4일에는 “휘하 직원의 개인적 일탈로 사퇴를 한다면 대한민국 모든 공직자가 다 사퇴해야 한다.”, “관리 책임을 도덕적으로 진다는 것이지, 직원 한 명의 부정행위로 사퇴하라는 것은 지나치다는 생각”이라고 교묘히 말을 바꿨다.

 

현재 대장동 개발 특혜 의혹에 대한 조사가 진행되고 있으나, 여전히 명확히 밝혀져야 할 부분이 많다. 특히 사업의 설계자임을 자임했던 이 지사의 연관 여부가 중요한 쟁점일 것이다. 상식적으로 사업을 설계한 주체인 이 지사가 특정 민간이 특혜를 받을 수 있는 수익 구조를 몰랐다는 것은 말이 되지 않는다. 특정 민간에 특혜를 준 대가로 부당한 이익을 취하고, 이를 공익환수라는 이름으로 뻔뻔하게 자신의 치적으로 삼는 사람에게 시민의 미래를 맡길 수 있을까. 혹여나 이 지사가 정말로 이를 인지하지 못했다고 한다면, 주변 관리는 물론 자신이 설계한 사업 하나 제대로 관리하지 못한 무능력자라고 자인하는 꼴이다. 이렇게 보더라도 그에게 우리 사회의 미래를 맡길 수 없다.

 

제대로 된 조사를 통해 이익을 본 세력, 배임 혐의가 있는 세력들을 낱낱이 파헤치고, 죄에 따른 합당한 책임을 물어야 한다. 그리고 특검을 수용해 제대로 된 조사를 받는 것이 대장동 개발 특혜 의혹에 대해 이 지사와 민주당이 현재 취해야 하는 최소한의 자세다.