정부는 최근 폭등하는 전월세 문제를 해결하겠다며 ‘8.28 서민/중산층 주거안정을 위한 전․월세 대책’(이하 8.28 대책)을 발표했다. 그러나 여기에는 ‘주거안정’ 도 ‘전월세 대책’도 없다.
이번 8.28 대책은 전․월세로 고통받고 있는 세입자들에 대해서는 ‘서러우면 빚내서 집 사라’고 하고, 집 가진 사람들에게는 세금을 깎아주고, 집값을 떠받쳐 줄 테니 ‘또 집 사라’고 하고 있다. 게다가 건설․부동산업계에는 민간의 기업형 임대업을 지원할 테니 ‘집 많이 사라’고 까지 하고 있다. 한마디로 8.28 대책은 각종 규제완화와 새로운 부동산 금융상품 도입을 통해 ‘집 사라, 집 사라’는 주문을 반복하는 ‘부동산 거품유지, 매매시장 활성화 대책’이다.

효과도 없고, 위험만 초래하는 8.28 대책

정부는 △전세수요의 매매전환 유도 △임대주택 공급 확대 △임차인 부담완화라는 세 가지 방향을 제시하고 있다. 세 가지 방향을 위한 각각의 대책이 있지만, 대부분의 정책은 첫 번째 방향, 즉 부동산 매매시장을 활성화하기 위한 규제완화 및 세금감면 그리고 부동산 금융상품의 강화에 중점을 두고 있다. ‘임대주택 공급 확대’ 정책도, 오히려 기업형 임대업 등 민간임대 시장을 활성화하는데 더 초점을 맞추고 있고, ‘임차인의 부담완화’는 그저 8.28 대책이 전‧월세대책이라는 모양새를 갖추기 위한 생색내기용에 불과하다.
다주택자 양도세 중과세 폐지, 취득세 인하, 개발부담금 한시 감면, 법인의 부동산 양도 시 법인세 추가과세 폐지 등 규제완화 및 세금 감면을 통한 부동산 활성화 정책은 이미 지난 이명박 정부에서부터 꾸준히 추진되어 왔던 집 부자를 위한 정책의 연속이다. 그러나 이마저도 부동산 경기 활성화에 효과 없음이 이미 입증되었다. 이미 집값이 너무 높아 주택구매를 포기한 사람들에게는 규제완화와 세금감면을 해준다한들 소용이 없고, 부동산을 투자 목적으로 구매하는 사람들은 집값 상승을 원하기 때문에 약간의 세금감면은 동인이 되지 않는다.
그 때문인지 정부는 이번에 생애최초구입자금 지원이라는 이름으로 <수익공유형 모기지>와 <손익공유형 모기지>라는 새로운 주택금융상품을 제시했다. 이 상품은 국민주택기금과 주택 구매자가 향후 구매 수익과 위험을 공유하는 조건으로, 1%대의 저리로 20년간 모기지 자금을 지원하여 전월세보다 저렴하게 집을 구입하는 획기적인 방안이라고 소개되고 있다. 그러나 이는 ‘빚내서, 집 사라’는 도덕적 비난의 구호를 세련화한 부동산 금융상품으로 포장해 만든 것에 불과하다.
문제는 임대주택 건설과 저소득층 전세자금 대출 등 무주택 서민들의 주거안정을 위해 사용해야할 국민주택기금을, 구매력을 어느 정도 갖춘 이들의 주택 구매를 유인하는데 사용한다는 것이다. 또한 집값이 떨어지면 공적자금인 국민주택 기금의 손실을 피할 수 없게 된다.
게다가 정부는 이 부동산 금융상품 모델을 제시하면서 ‘금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환’이 필요하다는 말로, 향후 부동산 상품의 금융화를 다양화하고 공격적으로 추진할 뜻을 내비치고 있다. 이러한 방식은 이미 1,000조에 달하는 가계부채 문제를 더욱 심화시켜, 하우스 푸어를 더욱더 양산하게 될 위험이 높다.

공공임대 확충방안은 부실, 민간 임대사업자만 지원

정부는 8.28 대책에서 임대주택 공급의 확대를 밝히며, 연 11만호의 공공임대주택을 공급하겠다고 했다. 공공임대 주택의 확대는 서민 주거안정의 중요한 과제이다. 그러나 현란한 매매활성화 대책에 비해, 공공임대주택 확충방안은 구체적이지 못하다. 철도부지 등을 개발하는 행복주택 건설을 차질 없이 추진한다는 것이 방안의 전부다.
정부가 가장 초점을 맞추고 있는 것은 임대주택 공급의 확대를 민간 임대사업자의 지원으로 공급하는 것이다. 민간 임대사업자에게 금리인하, 대출한도 확대 등 금융지원과 양도소득세, 소득세, 법인세 감면 등 세제혜택을 주고, 건설사와 부동산투자신탁 회사가 미분양주택을 활용해 임대사업을 할 수 있도록 지원하여 민간임대 시장의 공급을 활성화한다는 것이다. 뿐만 아니라 리츠(부동산투자신탁: 부동산이나 이와 관련된 대출에 투자한 뒤 그 수익을 배당하는 부동산 증권화 상품의 일종), 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화를 통해, 연기금 등 기관투자자가 임대주택 리츠에 적극적으로 투자할 수 있도록 주식 관련 규제를 완화한다고 한다.
이를 볼 때, 8.28대책은 임대주택 공급확대라는 그럴싸한 명분만을 붙여놓고, 민간의 기업형 임대사업자를 배불리고, 부동산 금융화를 더욱 가속화 한다는 것이라고 밖에 볼 수 없다.

공정임대료 ․ 장기임대제도 도입하고, 공공주택 확충해야

정부가 전월세의 안정을 바란다면, 집값을 떠받치는 것이 아니라 여전히 과도하게 부푼 집값이 정상적으로 하향 안정화 할 수 있도록 해야 한다. 이를 위해 부동산 시장의 투기적 요소를 규제하고 환수하는 장치를 강화해야 한다.
그 동안 진보진영은 비정상적인 민간 임대시장을 정상화할 방안으로 공정임대료 제도와 장기임대 제도를 검토해 왔다. 민간임대 시장에 전월세의 지나친 상승을 제한하는 ‘전월세 상한제’ 등의 도입을 통해 공정임대료를 정착시키고, 임차인에게 ‘계약갱신 청구권’을 부여해 장기임대차가 가능하도록 하면, 세입자들의 당장의 부담을 덜 수 있을 것이다.
근본적으로는 공공임대주택과 같이 저소득층이 접근 가능한 주택을 늘리는데 힘써야 한다. 여전히 한국의 장기 공공임대주택 비율은 전체주택의 약 4%에 불과하다. 미국처럼 대출을 통해 집을 사도록 만들어 위기를 초래하는 소유화전략보다는 공공주택 공급을 늘려 주거안정을 도모하는 것이 더 필요할 것이다.
오는 10월 7일(매년 10월 첫 주 월요일)은 UN이 정한 “세계 주거의 날”이다. 2013 세계 주거의 날, 박근혜 정부의 부자만을 위한 부동산 정책에 맞서 우리의 삶과 생존의 공간에서 머물 수 있는 권리를 선언하자.